القطاع العقاري في اليابان: فرصة بمليارات الدولارات

واليابان هي ثالث أكبر اقتصاد في العالم، وتمتلك اقتصاداً داخلياً كبيراً وقطاعاً صناعياً ضخماً. وقد مرَّ الاقتصاد الياباني بعملية إصلاح هيكلي طويلة وصعبة وذلك في أعقاب الازدهار الهائل الذي حققه في ثمانينيات القرن الماضي وما تلاها من "عقد ضائع (ونصف)" في التسعينيات وأوائري في العالم، ل القرن الحادي والعشرين. ومنذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، أصبحت علامات التعافي الهيكلي أكثر اتساقًا وإقناعاً، وتميزت بميزانيات عمومية أقوى للبنوك ومعدلات تضخم إيجابي وإصلاحات للسوق. ويحقق الاقتصاد الياباني معدلات نمو مستمرة، وتقترب الشركات من تحقيق أرباح قياسية فيما انخفضت البطالة إلى ما دون 2.5%. ولكن التركيبة السكانية لا تزال تمثل أحد التحديات الرئيسية طويلة المدى في اليابان، ولا سيما في ظل ارتفاع نسبة الشيخوخة وتراجع القاعدة السكانية.

وتهيمن العاصمة طوكيو على مشهد سوق العقارات اليابانية بعدد سكانها الهائل، حيث يبلغ عدد سكان الأحياء الـ 23 في وسط طوكيو تسعة ملايين نسمة فيما يزيد عدد سكان محافظة طوكيو على 13 مليون نسمة. وتعتبر منطقة طوكيو الكبرى هي المنطقة الحضرية الأكثر اكتظاظاً بالسكان في العالم ويبلغ تعداد سكانها 33 مليون نسمة وتضم أكبر عدد من قائمة فورتشن العالمية لأكبر 500 شركة في العالم. وتُعتبر التحديات الديموغرافية التي تواجه اليابان ككل أقل إلحاحاً في طوكيو. ويدعم الاتجاه طويل المدى نحو اجتذاب المهاجرين الأصغر سناً والأكثر تعليماً تحقيق نمو سكاني قوي (+1.0% على أساس سنوي) ويقود الطلب على العقارات، ولا سيما في الأحياء الداخلية.

وتمتلك اليابان ثاني أكبر قطاع لصناديق ائتمان الاستثمار العقاري في العالم. وبالرغم من عمق أسواق رأس المال، فإن أوجه القصور الكبيرة في السوق (والتي غالباً ما تكون مدفوعة بتفضيل التداولات غير المعلنة خارج السوق) والتجزئة (ولاسيما بين هيئات الاستثمار والمستثمرين الأفراد) تخلق فرصاً مقنعة للمراجحة. ويتمتع المستثمرون الأجانب الذين ليس لديهم وجود محلي موثوق به بإمكانية محدودة لإبرام الصفقات والحصول على التمويل. ولا شك أن التطبيق المستمر لسياسة معدل الفائدة الصفرية والتحكم في منحنى العائد يؤديان إلى وجود تمويل رخيص ومقرضين متحمسين، ولا سيما بالنسبة للمقترضين المحليين.

ويُعتبر عائد الاستثمار في السوق اليابانية جذاباً مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى في الدول التي تعتمد على أسعار فائدة منخفضة.

وعلى الرغم من الأساسيات القوية، لا تزال أسعار العقارات أقل مما كانت عليه قبل اندلاع الأزمة المالية العالمية.

ويعتبر عام 2020 عاماً حافلاً بالنسبة إلى اليابان حيث تستضيف خلاله دورة الألعاب الأولمبية. ومن المتوقع أن تنمو السياحة الوافدة من 31 مليون في عام 2018 إلى 60 مليون زائر في عام 2030، فيما يتوقع أن يواصل الاقتصادي الياباني نموه من خلال اتفاقية التجارة الحرة للشراكة العابرة للمحيط الهادئ، وكذلك الاستثمار في أتمتة المصانع والذكاء الاصطناعي، والتوسع الكبير في البنية التحتية (مثل توسعة مطار هانيدا وخطوط قطار ماجليف الجديدة ومحطات الرحلات البحرية والمنتجعات المتكاملة الجديدة إلخ).

وقد قام مكتب العائلة بالفعل باستثمارات في الأسهم الخاصة والعقارية في اليابان ويقوم بمراجعة العديد من فرص نمو رأس المال وعائدات الاستثمار في سوق العقارات المكتبية والسكنية وقطاع الضيافة والخدمات اللوجستية.